A Segunda Secção do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) determinou, a 16 de Setembro de 2026, a suspensão, em todo o território nacional, dos processos que discutem a possibilidade de condomínios residenciais impedirem alugueres de curta duração através de plataformas digitais como o Airbnb. A decisão foi divulgada pelo tribunal no dia seguinte e terá impacto nos processos pendentes sobre esta matéria.
O tema será apreciado segundo o regime dos recursos repetitivos, no âmbito do Tema 1.443, com base nos Recursos Especiais n.os 2.272.537 e 2.272.536. De acordo com a notícia publicada pelo Superior Tribunal de Justiça, a futura decisão deverá uniformizar a interpretação aplicada pelos tribunais a casos semelhantes.
O que o STJ vai decidir sobre os alugueres de curta duração
A controvérsia central consiste em saber se uma cláusula da convenção do condomínio que estabelece a afectação exclusivamente residencial das fracções é suficiente, por si só, para impedir alugueres por períodos reduzidos. Em alternativa, será analisado se é necessária uma proibição expressa no documento que regula as regras internas do condomínio.
A questão opõe, em termos práticos, diferentes interpretações sobre o uso das fracções autónomas. De um lado, está a exploração económica temporária do imóvel por parte dos proprietários. Do outro, encontram-se a preservação da finalidade residencial, a segurança e o sossego dos restantes moradores. A decisão do STJ deverá estabelecer um critério nacional para a apreciação de processos com a mesma questão jurídica.
Por que os processos foram suspensos em todo o país
A suspensão abrange os processos que discutam a controvérsia delimitada no Tema 1.443, enquanto o STJ não fixar a respectiva tese. Isto significa que os julgamentos abrangidos ficam paralisados até à definição do tribunal superior, evitando que diferentes instâncias avancem com soluções contraditórias para o mesmo problema jurídico.
Segundo o STJ, foram identificadas dezenas de decisões monocráticas e acórdãos relacionados com a matéria. A existência de decisões diversas e o alcance nacional dos conflitos contribuíram para a submissão do tema ao rito dos recursos repetitivos, mecanismo destinado a orientar a resolução de processos que apresentam a mesma questão de direito.
A suspensão não corresponde, por si só, à definição definitiva sobre a validade de todos os alugueres de curta duração em condomínios. O efeito imediato da decisão é interromper os processos abrangidos pela controvérsia até que seja fixado o entendimento aplicável aos casos semelhantes.
Entendimento anterior exigia aprovação de dois terços
A nova afectação surge depois de uma decisão da Segunda Secção, proferida a 7 de Maio de 2026, sobre a utilização de imóveis residenciais para estadias de curta duração com exploração económica ou profissional. Na ocasião, o tribunal entendeu que esse uso poderia descaracterizar a finalidade residencial do condomínio.
Na informação divulgada sobre esse julgamento, o Superior Tribunal de Justiça indicou que a autorização dependeria de deliberação em assembleia com aprovação de, pelo menos, dois terços dos condóminos. O novo julgamento não elimina esse histórico, mas revela a necessidade de esclarecer especificamente se a afectação residencial, sem uma interdição expressa, é bastante para impedir os contratos de curta duração.
Impacto para proprietários, administradores e moradores
A decisão interessa directamente a proprietários de fracções, administradores de condomínios, empresas de gestão e moradores. As regras previstas nas convenções condominiais e as deliberações tomadas em assembleia poderão integrar a análise dos litígios, mas o alcance jurídico de cada disposição será definido no contexto do julgamento repetitivo.
A Agência Brasil também noticiou a suspensão dos processos e o impacto nacional da medida. Até à decisão final, os condomínios e os titulares das fracções terão de acompanhar a tramitação do Tema 1.443 e as determinações proferidas nos processos abrangidos, sem que a suspensão represente uma solução definitiva para cada situação concreta.
O julgamento do STJ será relevante para a previsibilidade das relações condominiais em todo o país. A tese a fixar deverá esclarecer a relação entre a afectação residencial das unidades, a necessidade de uma proibição expressa e os limites da utilização económica temporária dos imóveis. Enquanto o processo não for concluído, permanecem em aberto os pontos que motivaram a uniformização da jurisprudência.
